Entenda as principais cláusulas do contrato de aluguel residencial

Você mora em um imóvel alugado, ou pretende alugar o seu? Então aproveite este artigo para entender as cláusulas mais comuns dos contratos de aluguel de imóveis residenciais.

Os direitos e deveres do locador (pessoa que aluga o seu imóvel para um terceiro) e do locatário (pessoa que aluga o imóvel do locatário para nele morar) estão previstos em lei: na Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei 8.245 de 1991) e no próprio Código Civil (Lei 10.406 de 2002). O contrato não poderá contrariar essas regras legais, que visam tanto garantir os direitos do locatário, evitando abusos por parte do locador, quanto garantir ao locador a segurança necessária para que ele possa disponibilizar seu imóvel sem correr riscos.

Nos contratos de aluguel, logo na parte inicial encontramos a identificação completa do locador e do locatário, e também do imóvel que está sendo alugado. Em seguida são enumeradas diversas cláusulas que estabelecem como a locação irá funcionar. A seguir vamos conhecer melhor os temas das cláusulas mais comuns nesse tipo de contrato.

Tempo de duração do aluguel

A duração do aluguel pode ser combinada livremente entre o locador e o locatário, mas o mais comum é encontrarmos contratos de locação com prazo de 30 meses.

Com relação ao prazo do aluguel, a legislação estabeleceu duas situações distintas, definindo para cada uma delas consequências jurídicas bem específicas:

  • Locação por prazo igual ou superior a 30 meses
  • Locação por prazo inferior a 30 meses

Locação por prazo igual ou superior a 30 meses

Neste caso o contrato extingue-se ao final do prazo que consta no contrato, independentemente de notificação ou aviso. Porém, se após o prazo o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorrogará automaticamente por prazo indeterminado e, após a prorrogação:

O locador poderá pedir o imóvel de volta a qualquer tempo, concedendo ao locatário um prazo de 30 dias para a desocupação do mesmo.

Locação por prazo inferior a 30 meses

Neste caso, ao final do prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e, após a prorrogação, a retomada do imóvel por parte do locador só poderá ocorrer em uma das seguintes situações:

a) Havendo acordo entre o locador e o locatário.

b) Se o locatário praticar infração legal ou descumprir o contrato.

c) Se o locatário deixar de pagar o aluguel e encargos.

d) Se for preciso realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-los.

e) Se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada ao seu emprego, e houver extinção do contrato de trabalho.

f) Se o locador pedir o imóvel para uso próprio, ou de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente (existem alguns requisitos para que o locador possa fazer esse pedido).

g) Se existir pedido para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a funcionar como hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

h) Se a vigência da locação prorrogada ultrapassar 5 anos.

Vemos que na locação por prazo inferior a 30 meses, quando a mesma se prorroga por prazo indeterminado a retomada do imóvel por parte do locador é mais difícil. Por esse motivo é mais comum encontrarmos contratos de locação com prazo de 30 meses.

Existe ainda a chamada locação por temporada, que tem as seguintes características:

  • O prazo da locação não pode ser superior a 90 dias.
  • O imóvel destina-se à residência do locatário para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel ou outras circunstâncias temporárias.
  • O imóvel pode estar mobiliado ou não. Se estiver mobiliado, o contrato deverá conter a descrição dos móveis e utensílios, bem como o estado em que se encontram.
  • Ao final do prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, a locação se prorrogará por tempo indeterminado – e, neste caso, o locador não poderá mais exigir o pagamento antecipado do aluguel e encargos. Havendo prorrogação, o locador só poderá retomar o imóvel após 30 meses, ou naqueles casos que permitem retomar o imóvel nas locações por prazo inferior a 30 meses.

Valor do aluguel

O valor do aluguel não é regulado por lei, podendo ser livremente combinado entre locador e locatário.

O contrato pode estipular que o locatário também pagará os tributos (IPTU, Taxa de Incêndio) e a taxa mensal do condomínio. O locatário só será obrigado a pagar esses encargos se essa obrigação estiver expressa no contrato.

Reajuste do valor

O reajuste do valor do aluguel pode ocorrer com periodicidade mínima de um ano (ou seja, o valor do aluguel não pode ser reajustado mais de uma vez a cada ano). Além disso, o reajuste não pode ser feito com base no valor do salário mínimo.

O índice utilizado para reajuste do valor do aluguel pode ser livremente combinado entre locador e locatário, e deve constar no contrato.

O índice de reajuste mais utilizado nos contratos de locação é o IGP-M (Índice Geral de Preços e Mercado), calculado pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado mensalmente.

Data e local de pagamento do aluguel

Se o contrato não estipular a data de pagamento do aluguel, este deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (ou seja, cada mês de moradia é pago no mês seguinte).

Porém existem dois casos em que o locador pode exigir do locatário o pagamento antes dessa data:

  1. Se a locação não estiver garantida por qualquer uma das modalidades, caso em que o locador poderá exigir o pagamento até o sexto dia útil do próprio mês.
  2. Na locação por temporada o locador poderá exigir o pagamento de uma só vez, e antecipadamente.

Se o contrato de aluguel não indicar o local onde deverá ser pago o aluguel, este deverá ser pago pelo locatário no endereço do imóvel locado.

Garantias da locação

Garantia da locação é a forma pela qual o locatário garante ao locador o pagamento e o cumprimento do contrato de locação. O locador pode exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia:

a) Caução

A caução é uma garantia em que o locatário disponibiliza um bem (móvel ou imóvel) de sua propriedade para garantir a locação.

Uma espécie muito conhecida é a caução em dinheiro (conhecida como “depósito”), que não poderá ultrapassar o valor equivalente a 3 meses de aluguel.

Outra espécie que vem sendo muito utilizada é a caução em título de capitalização. É o caso em que o locatário contrata um título de capitalização que pode ser resgatado pelo locador em caso de falta de pagamento por parte do locatário. Caso não haja descumprimento, o próprio locatário pode resgatar o valor do título.

b) Fiança

Nesta modalidade uma terceira pessoa (fiador) garante o pagamento, caso o locatário deixe de cumpri-lo.

c) Seguro de fiança locatícia

Esta modalidade é um tipo de seguro, específico para locação de imóveis, que é contratado pelo locatário. Se o locatário deixar de pagar, o locador receberá o valor da indenização desse seguro.

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Nesta modalidade o locatário contrata um fundo de investimento e designa o locador como credor, Se o locador deixar de pagar, o locador receberá o valor das quotas desse fundo.

Atenção! As garantias da locação não se destinam somente a cobrir o pagamento do aluguel e encargos. Elas também devem cobrir outros débitos previstos no contrato de locação que sejam de responsabilidade do locatário como, por exemplo, o pagamento de reparos no imóvel, multas condominiais etc.

Na locação por temporada, se o locatário pagar o aluguel e os encargos adiantadamente, ainda assim o locador poderá exigir uma das modalidades de garantia para assegurar o cumprimento das demais obrigações do contrato.

Retomada do imóvel por parte do locador

No contrato por prazo determinado o locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo de duração do contrato (ou seja, antes de terminar o prazo da locação), a não ser em uma das hipóteses abaixo:

  1. Se houver acordo entre o locador e o locatário.
  2. Se o locatário praticar infração legal ou descumprir o contrato.
  3. Se o locatário deixar de pagar o aluguel e encargos.
  4. Se houver necessidade de realizar reparos urgentes no imóvel, determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

No contrato por prazo indeterminado o locador só poderá reaver o imóvel nos seguintes casos:

  • Havendo acordo entre o locador e o locatário.
  • Se o locatário praticar infração legal ou descumprir o contrato.
  • Se o locatário deixar de pagar o aluguel e encargos.
  • Se for preciso realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-los.
  • Se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada ao seu emprego, e houver extinção do contrato de trabalho.
  • Se o locador pedir o imóvel para uso próprio, ou de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente (existem alguns requisitos para que o locador possa fazer esse pedido).
  • Se existir pedido para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a funcionar como hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
  • Se a vigência da locação prorrogada ultrapassar cinco anos.

Devolução do imóvel por parte do locatário

No contrato por prazo determinado o locatário poderá devolver o imóvel antes do término do prazo; entretanto, se fizer isso ele pagará a multa estabelecida no contrato, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se essa multa não estiver estabelecida no contrato, o locador poderá propor ação judicial pedindo que ela seja estipulada.

Porém existe uma exceção à regra acima: o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel ocorrer pelo fato de seu seu empregador o transferir para prestar serviço em um local diferente daquele em que ele trabalhava no início do contrato de locação. Neste caso, o locatário pode devolver o imóvel sem pagamento da multa, mas deve notificar o locador por escrito, com prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

No contrato por prazo indeterminado o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer momento, bastando notificar o locador com 30 dias de antecedência.

Possibilidade do locatário ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel

A possibilidade de ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, dependem de consentimento do locador – e esse consentimento tem que ser prévio e por escrito.

Cessão da Locação Sublocação do Imóvel Empréstimo do Imóvel
Ocorre quando o locatário transfere para um terceiro o contrato de locação. Ocorre quando o locatário aluga o imóvel (ou parte dele) para um terceiro. Ocorre quando o locatário permite que um terceiro use o imóvel (ou parte dele), sem exigir nenhum tipo de pagamento.

Obrigações do locador

São obrigações do locador:

  • Entregar o imóvel ao locatário em condições adequadas para uso, e garantir que o mesmo possa usá-lo.
  • Não modificar, ao longo da locação, a forma e o destino do imóvel.
  • Responsabilizar-se pelos problemas existentes no imóvel que sejam anteriores à locação, e pelos danos que esses problemas possam causar ao locatário.
  • Fornecer ao locatário, caso ele solicite, uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da sua entrega, fazendo referência expressa aos defeitos que porventura existam.
  • Fornecer ao locatário recibo discriminado do pagamento de todos os aluguéis e encargos. Este recibo precisa ser detalhado (não é permitida a chamada “quitação genérica”, que informa simplesmente que não há valores em aberto).
  • Pagar as taxas de administração imobiliária (no caso de ter sido contratada uma administradora para gerir a locação) e de intermediações (no caso de ter sido contratado um corretor para divulgar e negociar a locação), incluindo as despesas necessárias para realizar a pesquisa de idoneidade do locatário e de seu fiador.
  • Pagar os impostos e taxas, e o seguro complementar que incidam sobre o imóvel, desde que o contrato não determine que essas despesas devam ser pagas pelo locatário.
  • Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (ou seja, aquelas que não se referem às despesas rotineiras).

Obrigações do locatário

São obrigações do locatário:

  • Pagar pontualmente o aluguel e encargos.
  • Usar o imóvel somente para o uso combinado (ou presumido), tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu.
  • Ao final da locação, devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
  • Comunicar imediatamente ao locador o surgimento de qualquer problema que necessite de reparo e que seja de responsabilidade do locador. Comunicar imediatamente também eventuais turbações de terceiros (invasões, ocupações, construções). Se o locatário não fizer essa comunicação imediatamente, pode ser responsabilizado pelos danos que ocorrerem com o agravamento da situação.
  • Reparar imediatamente os danos causados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
  • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
  • Entregar imediatamente ao locador documentos de cobrança, intimações, multas ou exigências de autoridades pública, ainda que sejam dirigidas ao próprio locatário.
  • Pagar as despesas de telefonia, energia elétrica, gás, água e esgoto.
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por pessoa por ele autorizada, mediante combinação prévia de dia e hora, e permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros se porventura o locador colocar o imóvel à venda.
  • Cumprir integralmente a convenção do condomínio e os regulamentos internos.
  • Pagar o seguro de fiança locatícia – caso esta seja a modalidade de garantia da locação.
  • Pagar as despesas ordinárias (rotineiras) do condomínio – se essa obrigação estiver expressa no contrato.

Obras e reparos no imóvel

Já vimos que uma das obrigações do locatário é a de cuidar do imóvel alugado, tratando-o como se fosse seu e devolvendo-o ao final da locação na forma como recebeu – salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por outro lado, o locador também tem obrigação de entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso.

Problemas ou imperfeições anteriores ao início da locação são de responsabilidade do locador. É o caso, por exemplo, do locatário que ingressa no imóvel e encontra tomadas e pontos de luz com mau funcionamento, torneiras defeituosas etc.

O locatário tem a obrigação de reparar os danos causados por si ou pelas pessoas da sua convivência, e não pode modificar o imóvel interna ou externamente sem autorização prévia do locador.

Vamos entender como a legislação classifica as obras/reparos, pois cada modalidade terá um tratamento diferenciado:

a) Benfeitorias necessárias

São obras/reparos com a finalidade de reparar ou conservar o imóvel e suas instalações, evitando que se deteriorem:

  • Conserto de problemas estruturais na rede elétrica, hidráulica, esgoto, gás encanado
  • Reparo no encanamento e nas paredes para corrigir uma infiltração
  • Substituição de telhas e calhas danificadas
  • Conserto de bomba d´água, ar condicionado central, aquecedor a gás
  • Reparo em muros, cercas, toldos, telhados
  • etc.

Se realizadas pelo locatário, ainda que sem autorização do locador, o locador deverá indenizar o locatário – a não ser que o contrato de locação estabeleça o contrário.

O locatário deve comunicar ao locador a necessidade de realizar obras/reparos urgentes que sejam de responsabilidade dele. Neste caso, o locatário é obrigado a concordar com a realização dos serviços. Entretanto, se os mesmos durarem mais de 10 dias o locatário terá direito a um abatimento no aluguel proporcional ao período que exceder esse período e, se os mesmos durarem mais de 30 dias, ele poderá optar pela extinção do contrato de locação.

b) Benfeitorias úteis

São obras com a finalidade de aumentar ou facilitar o uso do imóvel, tornando-o mais útil:

  • Colocação de grades de proteção nas janelas
  • Fechamento de varandas
  • Construção de garagem
  • Instalação de sistema de segurança (câmeras, trancas, alarmes)
  • etc.

O locatário só pode realizá-las se tiver autorização do locador e, neste caso, o locador deverá indenizar o locatário.

c) Benfeitorias voluptuárias

São obras com a finalidade de oferecer luxo (têm alto valor), deleite, embelezamento, com objetivo de tornar o uso do imóvel mais agradável:

  • Instalação de piscina
  • Obras de decoração e jardinagem
  • etc.

O locador não tem o dever de indenizá-las, mas elas podem ser retiradas pelo locatário ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.


Não esgotamos todos os temas relacionados ao contrato de locação, mas pudemos conhecer mais sobre as suas principais cláusulas.

A locação residencial é muito importante para a sociedade e para a economia, e traz benefícios tanto para o locador quanto para o locatário. É fundamental que ambos conheçam bem seus direitos e deveres, e negociem claramente as cláusulas do contrato de aluguel. Isso gera confiança mútua e favorece uma relação harmoniosa, permitindo que eventuais problemas sejam solucionados de forma rápida e tranquila.

Ficou com alguma dúvida? Então mande suas perguntas para o e-mail contato@prismajuridico.com.